Кызгалдак Медетова, начальник управления развития жилищного фонда МИИР РК:
– Объединение собственников имущества – то есть каждый житель отвечает за свой дом, он должен брать на себя ответственность. Соответственно, будут проходить собрания. Все, что касается своего собственного дома, будут решать все жильцы сообща, будут проходить собрания – и на этом собрании решать, что они будут продолжать, на какие расходы будут собирать: целевые и так далее.
По стране уже зарегистрировали 3619 ОСИ и больше 35 тысяч простых товариществ. Жильцы еще 7,5 тысяч домов должны определиться. На новую форму управления полностью перешли пять областей и город Шымкент.
Данияр Кирикбаев, руководитель управления жилищной политики г. Алматы:
– На сегодняшний день зарегистрировано 3983 новых формы управления с охватом 4294 МЖД, из которых 857 объединений собственников имущества и 3126 простых товариществ. Итого: больше 60%.
Успеют ли все дома перейти на ОСИ или простые товарищества? Кто мешает коммунальной реформе двигаться вперед и что нужно изменить?
– Дом, посмотрите, в каком состоянии! Подвал, канализация бежит, все трубы прогнившие. Ее найти не можем. Уже сколько мы ее не можем найти. Посмотрите, какой беспорядок. Мы вышли на ОСИ. Мы теперь, собственники своих квартир, не можем документы забрать. Председателя КСК жильцы этих домов не видели три года. Как раз с того момента, когда она сама себя назначила главой кооператива. Ее офис – подвал в доме – все время на замке.
Николай Кунишников: – Как появилась новый председатель КСК, появились проблемы. Проблемы такие: дом в запустении, полностью. И в этом году нам пришлось, дошло до того, что нам не сделали поверку отопительных приборов – и квартплата пошла в два раза больше.
Этот дом не видел ремонта уже много лет: во время дождя подъезд заливает, в подвале текут трубы. Жильцы решили: пора брать дело в свои руки. Они создали ОСИ – объединение собственников имущества. В апреле прошли регистрацию. Сразу после предупредили председателя КСК о расставании. Но разойтись не получается.
Сулушаш Магзиева, председатель ОСИ: – Никакого акта приема-передачи мы от нее добиться не можем. Банковские счета – вообще никакого доступа мы получить не можем. Отчетов нет никаких. Мы не понимаем, в смысле непонятно, сколько сейчас есть денег в доме. Понимаете? Она говорит, что у нас долги, долги. А председатель, до этого которая работала, она говорит: «Я отдала все с профицитом. Везде были накопления, везде были сбережения». Где эти деньги, никто не знает. Разорвать отношения жильцы надеются в суде. По-другому добиться документов на собственный дом не получается.
В акимате объясняют почему. Данияр Кирикбаев, руководитель управления жилищной политики г. Алматы:
– Отказ КСК от передачи дома в ОСИ, в связи с отсутствием мер по воздействию на действующих руководителей органов управления в передаче документации денежных средств на МЖД, во многих случаях осуществляется решением суда. Председатели органов управления отказываются добровольно подписывать акты приема-передачи. При этом судебные тяжбы затягиваются в среднем до одного года. Убедить управленцев расстаться мирно помогли бы штрафы.
Общественный защитник Талгат Мухамедгалиев предлагал ввести для председателей КСК административную ответственность. Талгат Мухамедгалиев, общественный защитник:
– Необходимо было эти штрафы вводить в законодательство. Мы изначально при разработке вот первых как бы поправок, да, говорили мы неоднократно о том, что без административной ответственности какой-либо председателя КСК мы столкнемся с большим саботажем. Для руководителей кооперативов это прибыльный бизнес. Лишаться его они, конечно, не хотят. Налоговая проверки не устраивает, правоохранительные органы не вмешиваются. Перед жильцами управленцы зачастую не отчитываются. Оттого и возникают многочисленные скандалы, отмечают общественники. Недавно в Алматы бывшего главу КСК заподозрили в воровстве. Жители оплачивали счета за свет, но до поставщика электроэнергии деньги не доходили.
Талгат Мухамедгалиев, общественный защитник:
– Он сейчас под стражей находится. Доказанных денежных средств хищения – 70 миллионов тенге. Вот и судите, как бы насколько это прибыльный – не прибыльный бизнес.
Но в Ассоциации КСК уверяют, в бой председатели вступают не из-за корысти. Как правило, в кооперативах состоят по несколько десятков домов. Банковский счет один на всех. Разделить совместно нажитое не так просто. Аркадий Рубцов, председатель Ассоциации КСК г. Алматы:
– Многие собственники квартир, считая буквально: передавайте финансовую документацию в подлиннике. В КСК 50 домов. Пять ОСИ просят в подлиннике одну и ту же финансовую документацию. Кому отдать – 1 или 50? Отдать вам одну базу на всех, а там 50 домов. Вот эти вопросы сейчас экономический суд в ходе рассмотрений решает, кому и чего в какой пропорции отдавать. Председатель Ассоциации КСК уверен, что реформа провалится. Мол, своими силами жильцы не смогут содержать дом. Денег не хватит. Либо придется повышать тарифы, с чем соседи не согласятся. К тому же управление ОСИ доверяют неопытным руководителям.
Аркадий Рубцов, председатель Ассоциации КСК г. Алматы:
– Нужно повышать расходы на содержание жилья – с тех 40 тенге, которые сейчас есть, на 80-120. Собственники на общем собрании это решение саботируют, денег не хватает. Когда мы получаем неграмотного руководителя с риском получить какое-нибудь предписание, подписать не тот договор, неверно определить границу балансового разграничения, то, собственно говоря, вот здесь появляются те плюсы и минусы.
Минусов в работе председателя ОСИ Елены Красновской жители этой пятиэтажки не нашли. Женщина заключила договор с сервисной компанией. За полтора года отремонтировала крышу, очистила подвалы от мусора, заменила трубы и установила камеры наблюдения.
– У нас в воскресенье коляску украли. А мы в понедельник только приехали, обнаружили, что нет нашей коляски. А в понедельник вечером по камерам вот этим, установленным, сразу нашли. У нас везде камеры: как из подъезда выходишь, как заходишь. Все-все видно прям. Жильцы отмечают, что теперь они в курсе и всех расходов. Гульнара Сандыбаева: – Она вот постоянно дает нам отчет. И постоянно высылает, что куда, что ушло. Всем довольны. Что по любому вопросу мы можем обратиться к Лене. И это все делается, ну как бы сказать, оперативно. Управдом признаётся: чтобы навести порядок, пришлось поднимать тарифы. С 23 тенге сумма выросла до 50 за квадратный метр. Без двойной надбавки ОСИ могло развалиться. Елена Красновская, председатель ОСИ: – Мы подняли тарифы в два раза. Я им объяснила, что звучит это, конечно, страшно, что в два раза. Люди начинают, особенно пенсионеры: «Мы будем в два раза больше платить». Я говорю: «Нет». Я подошла индивидуально к каждому: виды квартиры, точнее – трехкомнатная, двухкомнатная и однокомнатная. Я просчитала эти все квартиры. И объяснила: однокомнатная – в 2000… в 2021 году у нас подорожало на 800 тенге. Работает Елена не бесплатно. Получает 80 тысяч тенге. 60 тысяч уходят бухгалтеру. Еще 40 – дворнику. В пятиэтажке 70 квартир – могут себе позволить.
Но в акимате беспокоятся, что жильцам небольших домов такие траты не под силу. Данияр Кирикбаев, руководитель управления жилищной политики г. Алматы: – Для малоквартирных жилых домов, это 8-18-квартирных МЖД, для которых выбор одной из новых форм управления в лице ОСИ либо ПТ с дальнейшим содержанием за счет расходов на содержание жилья является накладным в силу малого поступления количества денежных средств. Специалисты рекомендуют в таких случаях позволить объединятся в кооператив.
Талгат Мухамедгалиев, общественный защитник: – 8-квартирных домов, для них бы была удобнее форма, если они, объединившись по там принципу единого двора, могли бы выбрать какое-то совместное такое управление. Содержание и прочая взаимовыручка – та же самая. Этот 20-квартирный дом содержать будет тоже накладно.
Жильцы пятиэтажки в центре Алматы еще не определились, в какое объединение вступать. Юлия Азизи, член инициативной группы: – Если мы организуем ОСИ, нам нужно будет решение о повышении эксплуатационных сборов практически в три раза. И эти деньги все уйдут только на содержание административного управленческого аппарата, то есть председателя, бухгалтера и, возможно, дворника. А все остальные расходы нам надо будет еще раз прибавить к этой сумме. Простое товарищество им тоже не подходит. Чтобы его зарегистрировать, нужно согласие всех соседей. Юлия Азизи, член инициативной группы: – Мы не можем стать ПТ, потому что нужна 100-процентая доверенность жильцов. Чтобы оформить 100-процентную доверенность, надо, чтобы каждый из жильцов нотариально заплатил от 3, 5, 8 тысяч с квартиры. Мы не можем открыть счет и получать на него доходы. Простое товарищество, в отличие от ОСИ, не юридическая организация. Открыть счет в банке можно только на конкретного человека. Но есть риски, что общими деньгами доверенное лицо может воспользоваться для личных нужд. Анатолий Чесноков – главный в таком объединении. Говорит, пришлось передать управление.
Анатолий Чесноков, председатель простого товарищества: – Мы нашли выход: создали, значит, президент – один из собственников нашего дома, который занимается предпринимательством, ИП. Заключили с ним договор, соглашение на управление, передаем полномочия. Таким образом, в принципе, не надо было передавать эти полномочия. Мы могли бы сами управлять, но приходится, потому что по-другому закон сегодня не урегулирован. Такая форма управления по популярности обгоняет ОСИ. Только в Алматы зарегистрировано 3126 простых товариществ против 857 объединений собственников имущества.
Этому есть объяснения.
Гульвира Абетова, руководитель центра ОСИ в г. Нур-Султане: – Если в доме 30-35 квартир, оно, может, и не нужно им, отдельное юридическое лицо, по которому нести не только трудовые затраты, и ресурсы. Это время нужно выделять, это нести ответственность перед налоговыми и другими надзорными органами. В этой части простое товарищество для них спасение. Минус остается и до сих пор вопрос открытый – это по контролю финансовых средств.
Однако юристы уверены, что эта форма управления обречена на провал. Простое товарищество распадется, если хотя бы один собственник квартиры отзовет доверенность. Причиной может стать любой конфликт. А ссор в жилищных отношениях не избежать. Талгат Мухамедгалиев, общественный защитник:
– И, соответственно, правомочия данного простого товарища – они исчезают из-за одного человека, потому что нужно 100%. Когда каждый раз у тебя могут просто отобрать выданную доверенность и легитимности нет, то такая как бы неустойчивая форма управления – она нежизнеспособна. А потому реформу необходимо доработать. К примеру, позволить простым товариществам открывать банковские счета, как юридическим лицам. А жилые комплексы не разделять по принципу «один дом – один счет».
Гульвира Абетова, руководитель центра ОСИ в г. Нур-Султане:
– У собственников есть конфликты в части принятия решений: где какой сервис убирает. В части раздела границ ответственности: кто вывозит снег, чей колодец виноват в затоплении того дома или иного. То есть много бытовых вопросов, где разделение вносит еще больше споров. То есть жилищные отношения – они и так сопровождаются спорами, когда у одного, одной территории, очень много руководителей. Также жильцы просят сократить кворум с 70% до 51. Многие до сих пор не могут собрать достаточное количество голосов и определиться с формой управления.
Другие не находят активиста, который бы занял должность председателя. И к 1 июля вряд ли все оставшиеся 7,5 тысяч домов в стране успеют сменить КСК на ОСИ или простое товарищество. Местные власти в таком случае грозят сами назначить управленцев.
Гульвира Абетова, руководитель центра ОСИ в г. Нур-Султане:
– На сегодняшний день на стадии рассмотрения находится нормативно-правовой акт которое будет наделять полномочиями жилищную инспекцию – о том, что у них есть право на определенный период, пока собственники не определились с формой управления и не назначили ответственных лиц, предоставить им управляющего, который будет осуществлять деятельность на объекте управления и в доме.
Только управдомом вполне может оказаться бывший председатель КСК. Ведь окончательно разрывать жилищные отношения они не торопятся. Сейчас руководители кооперативов меняют профориентацию – создают управляющие и сервисные компании. И это еще один минус коммунальной реформы. Ведь в таком случае, по сути, ничего, кроме названия, не изменится.
Использование материалов сайта ktk.kz «Мы столкнемся с саботажем»: что мешает реформе КСК | КТК (ktk.kz)